【不動産投資の目安は「借入金に対する年間キャッシュフロー2％」。借入1億円なら年間200万円を残す】
皆さんこんにちわ！B2B支援をしてます！メルマガ運用担当です！
書くネタがないので今日は不動産投資について書きます。当方、小規模ながら不動産賃貸業をやっており、今後もどんどん規模を拡大させて3億、5億、8億、10億円...etc、どんどん借金を増やしてBSを膨らませていきたいと思っているのですが、不動産投資をするときに一つの目安にしている数字があります。
それが「借入金に対する年間キャッシュフロー利回り2％」です。
例えば銀行から1億円を借りるのであれば、色々とさっ引いて手残り年間200万円程度のキャッシュフローを残したい、という考え方です。
5,000万円借りるのであれば年間100万円。
3,000万円借りるのであれば年間60万円。
かなりシンプルな考え方です。
今日は、これに関して自分の考えを少し書いていこうと思っています。
表面利回りだけではなく、返済後にいくら残るかを見る
不動産を探していると、まず目に入ってくるのが「表面利回り」です。
自分としては、表面利回りについては7％程度を一つの目安にしています。
例えば3,000万円の物件を年間210万円で貸せるのであれば、表面利回りは7％です。
これは物件を比較するときには非常に分かりやすい数字です。
ただ、実際に不動産賃貸業を始めてみると表面利回りだけを見ても本当の収益性は分からないということがよく分かります。
なぜなら、不動産投資では「融資条件」がめちゃくちゃ重要だからです。不動産投資はもう本当に融資との戦いといっても過言ではない。
同じ3,000万円の物件を買ったとしても、金利2％35年で借りられる人と、金利4％20年で借りる人では、毎月のキャッシュフローが全然違います。
特に融資期間についてはかなり重要で、
20年で返済するのか、30年で返済するのか、35年で返済するのか。
期間が長くなれば毎月の返済額は下がりますし、短くなれば返済額は増えます。個人的にはなぜ、100年ローンとか300年ローンとか無いんだろうと本気で疑問を感じます、投資家に対してひどい！
例えば、3,000万円の戸建て投資を考えてみよう
例えば、3,000万円の物件を購入するとします。
家賃は月18万円。年間家賃収入は216万円とします。この家賃１８万円はその金額ですぐ入れられる自信があるエリアや物件であることが条件です。
表面利回りだけで見ると、
216万円 ÷ 3,000万円 ＝ 7.2％
ここまでは良いとして、問題は借入金に対するキャッシュフロー利回り2％がこの物件で出せるのか？という部分です。
ここが不動産投資の面白いところで、自分自身の属性、金融機関との関係値、物件の築年数、構造、エリアなどによって、銀行からどの条件で融資を引けるのかが変わります。
そして融資条件が悪いと、多額の自己資金を入れない限り、キャッシュフローがほとんど出ない、場合によってはマイナスになってしまいます。
もちろん、都心の一等地などでキャピタルゲインを狙うのであれば、キャッシュフローが出なくても購入するという考え方もあると思います。そのあたりは投資方針次第なので、何が正解という話ではありません。
ただ、一旦毎月きちんとキャッシュフローを残していくことを前提に考えます。
ちなみに頭金をどれだけ入れるのかというのも不動産投資ではかなり奥が深いところです。
現在の市況だと、普通に融資を受けるのであれば頭金10〜15％程度を求められることも多いので、今回は頭金10％を入れる前提にします。
自己資金に対するROIなどはいったん置いておいて、「このくらいの現金を最初に用意する必要がある」という前提で考えます。
融資条件次第で投資がまるで違ってしまう、具体的には！
話を戻して、3,000万円の物件を実際に計算してみますと、
頭金10％で300万円を入れると、銀行から借りる金額は2,700万円です。
さらに購入時の諸経費を仮に物件価格の7.5％とすると225万円程度かかるので、最初に必要な自己資金は525万円程度になります。
そして、ここからが融資です。
例えば2,700万円を金利3.5％、30年で借りられたとします。
この場合、毎月の返済額は約12.1万円。
年間のローン返済額は約145.5万円です。
大体毎月家賃18万円を取れるとして、家賃収入は年間216万円なので、そこからローン返済145.5万円を引き、さらに固定資産税を年間10万円とすると、
216万円 − 145.5万円 − 10万円 ＝ 約60.5万円
年間約60万円、毎月平均で約5万円が残ります。
借入金2,700万円に対して年間約60.5万円が残るので、
60.5万円 ÷ 2,700万円 ＝ 約2.24％
となります。
僕が目安にしている「借入金に対する年間キャッシュフロー2％」を一応超えています。本当は頭金０で行きたいけど昨今だと無理っぽいのでそれは良いとして、物件を買うたびに頭金がかかってくるのでやっぱり細々買ってくよりドカーン！っと億単位の物件をイケるレベルでいきまくるのが結局は資金効率良いよね。
話を戻すと、もちろん実際には火災保険、将来の修繕、空室、設備故障などもありますので、これでそのまま60万円が利益になるという話ではありませんが、
ただ、少なくとも投資を検討する土台には乗っていると思っています。
では、物件はまったく同じ、借入額もまったく同じ2,700万円なのに、融資条件が悪かったらどうなるでしょうか。
例えば金利4.5％、融資期間20年だったとします。
この場合、毎月のローン返済額は約17.1万円まで上がります。
年間では約205万円です。
年間家賃216万円から年間ローン返済約205万円、固定資産税10万円を引くと、
216万円 − 205万円 − 10万円 ＝ 約1万円
です。
年間1万円しか残りません。
月にすると1,000円にも満たない。
しかもここには火災保険も修繕費も空室損も入っていません。
何か一つ壊れた瞬間に普通に赤字です。
同じ3,000万円の物件。
同じ月18万円の家賃。
同じ表面利回り7.2％。
それでも、30年・3.5％で借りられれば年間約60万円残り、20年・4.5％だとほぼ何も残らない。
物件は何も変わっていないのに、融資条件だけで投資としてはまったく別物になります。
これが僕が不動産投資は融資との戦いだと思っている理由です。
じゃあ頭金をもっと入れればいいじゃん、という話
もちろん、融資条件が悪いのであれば自己資金をもっと入れる方法もあります。
借入額自体を減らせば毎月のローン返済額は下がるので、当然キャッシュフローは改善します。
ただ、それをやりすぎると今度は手元の現金がどんどんなくなります。
例えば3,000万円の物件をほぼ現金で買ってしまえば、ローン返済がないのでキャッシュフローはめちゃくちゃ出ます。
でも、そもそも融資が出るので不動産投資をやっているのに、現金で不動産を買うのであれば別に他の投資対象買うよっていうか、それでは不動産投資で融資を使う意味がかなり薄くなってしまいますよね。
それに現金がなくなれば当然、次の物件買えなくなります金がなくなって。あと突如の費用発生にも耐えられなくなります。
僕としては今後3億、5億、8億、10億円と借金をどんどん大きくしたいので、一つの物件に大量の現金を入れてしまうよりも、ある程度銀行にお金を出してもらって、手元資金を次の物件に回したい。
だからこそ、「いくら自己資金を入れれば買えるのか」だけではなく、「なるべく自己資金を温存しながら、それでもキャッシュフローがきちんと出る融資条件を引けるか」というところが重要になってきます。
良い物件を探すことと同じくらい、融資を引ける自分を作ることが重要
まとめますと、不動産投資では、もちろん良い物件を探すことが重要です。
安く買える物件を探す。
高く貸せる物件を探す。
将来的にも価値が落ちにくい物件を探す。
これは当然大事です。
ただ、それと同じくらい「良い融資を引ける自分を作ること」が重要なのだと思っています。
銀行から見て、この人には貸しても大丈夫だと思ってもらえる決算を作る。
現預金を持つ。
既存の融資をきちんと返済する。
金融機関との取引実績を作る。
法人自体の純資産を積み上げる。
そうやって少しずつ信用を作ることで、金利、融資期間、融資額、頭金などの条件が変わってくる。
そして融資条件が良くなれば、同じ物件でもキャッシュフローが増える。
キャッシュフローが増えれば次の投資がしやすくなる。
次の物件を買えばさらに資産と家賃収入が増えて、また次の融資につながる。
不動産賃貸業を大きくしていくというのは、この循環をひたすら作っていくことなのかなと思っています。
また不動産関連で暇があれば書きます！
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